[부동산 경매] - 경매에 드는 비용

 - 입찰보증금

 - 대출금을 제외한 잔금

 - 기타 (법무비용, 명도비, 수리비 등)

 

■ 경매 단계별 지출 비용

 - 경매에서는 실수를 해서는 안됩니다.

 - 항상 입찰 전에 모든 계획을 세워놓고 시작해야 합니다.

 - 물건검색을 시작으로 권리분석, 시세조사 등등 이런 것들이 필수 입니다.

 - 단계별 지출 항목과 세금 등을 알아야만 합니다.

▶ 경매 단계별 지출비용

   1. 보증금

     - 입찰 할 물건의 최저가의 10%를 준비한다. 가능하면 수표한장으로 준비해야, 서로 편하고 진행속도도 빠르다.

     - 패찰하면 보증금은 법원에서 즉시 돌려받습니다. 낙찰되면 법원에서 보증금을 보관하고 영수증을 발행 해 줍니다.

     - 참고로 보증금 영수증은 경락잔금대출 시 필요하니 꼭 챙겨야 한다.

     - 재 매각 물건은 보증금이 최저가의 20 ~ 30% 이므로 반드시 확인하시기 바랍니다.

   2. 취등록세

     - 부동산에서 부과되는 가장 기본적인 세금이다. 낙찰받고 잔금을 치르게 되면, 법무사에서 견적서를 줍니다.

       견적서 제일 상단에 위치한 것이 취등록세 입니다.

     - 주거용 - 1%, 상가와 토지 - 4%, 주거용은6억, 9억을 준으로 1,2,3% 입니다.

     - 참고로 농어촌특별세(농특세)는 85제곱미터 기준입니다.

   3. 법무비

     - 경락잔금대출로 잔금을 납부하는 경우 법무사를 통해서 대출금이 출금됩니다. 법무사 사무실에서 잔금납부와

       등기처리를 해주는데 그 수고비용이 법무비입니다. 법무비는 공과금과 보수비용으로 크게 나눌 수 있습니다.

       - 공과금 : 앞서 얘기한 취등록세 포함한 부동산의 세금

       - 보수비용 : 법무사의 수고비

     - 법무비는 터무니 없이 많이 책정된 경우 달라는대로 다 주지 마시고, 법무사와 조정이 필요합니다.

       이 때, 인도명령신청은 서비스로 요구하시는 것 아시죠?    

   4. 명도비

     - 배당 받아야 되는 임차인은 명도비(이사비)가 불필요합니다.

       이유는 낙찰자의 명도확인서와 인감증명이 필요하기 때문입니다.

     - 하지만 소유자나 배당 못 받는 임차인은 이사비를 요구하곤 합니다. 따라서 낙찰 받으면 명도비(이사비)가 얼마나

       나갈 것인가를 책정해야 올바른 수익률을 계산할 수 있습니다.

     - 간혹 명도에 어려움을 느끼시는 분들이 있는데, 걱정하지 않아도 됩니다. 인도명령 및 강제집행 등 법은

       결과적으로 낙찰자 편에 서 있습니다.

   5. 미납관리비

     - 미납관리비는 가능한 미리 파악을 해야 합니다. 미처 파악하지 못해서 관리비 폭탄을 맞을 수 있습니다.

     - 관리비는 공용과 전용으로 분류되며, 낙찰자는 법적으로 공용 부분만 인수하면 됩니다. 그리고 판례상

       3년 동안 미납 된 관리비만 승계가 됩니다. 관리사무소와 잘 협의하는 것이 좋습니다.

   6. 수리비

     - 낙찰 전에 물건의 내부를 확인할 수 있으면 예상 수리비 견적이 나옵니다. 하지만 현장조사에서 물건의 내부를

       확인할 수 없는 경우가 많습니다. 따라서 인테리어 비용도 미리 책정을 해놓아야 합니다.

     - 개인적으로 예상 수리비는(전용면적 기준으로) 평당 15만원으로 잡고 수익률을 계산합니다.

     - 인테리어 비용은 업체에서 부르는게 값이기 때문에 여러 곳에 견적을 내보아야 합니다.

     - 그리고 본인 수리 스타일에 따라 비용 절감이 가능합니다.

   7. 공실기간 이자

     - 잔금 납부 후 소유권 이전 등기를 하면, 바로 그 시점부터 낙찰자의 소유가 됩니다. 

       하지만 점유자가 부동산을 바로 인도해주지 않는 경우도 있습니다. 그리고 명도가 완료 되어도 

       새로운 임차인을 구하기 까지에는 시간이 걸립니다. 이 기간 동안 대출이자를 감안해야 합니다.

     - 시간이 길어질수록 대출 이자 금액은 늘어나기 때문에 몇 달 정도는 버틸만한 금전적인 여유가 필요합니다.

   8. 중도상환수수료

     - 경락잔금대출을 받을 때 여러가지 조건을 따져보아야 합니다. 중도상환수수료도 그 중에 하나입니다. 은행에서

       낙찰자에게 이자를 계속 받을 것을 기대하고 돈을 빌려줍니다. 그런데 조기상환을 하면 은행에서 기대했던 수익이

       없어지니까 그에 따른 비용으로 중도상환수수료를 요구합니다. 중도상환수수료는 보통 대출금의 1~2%입니다.

     - 경매물건을 월세로 세팅하려고 했는데, 전세로 나가버리는 경우도 있습니다.

        대출금 1억에 1%면 100만원의 중도상환수수료가 발생하니 꼭 체크해야 되는 비용이 되겠습니다. 

   9. 중개수수료

     - 이제 낙찰 후 명도와 수리까지 마쳤다면, 부동산을 통해 물건을 내놓아야 합니다.

     - 부동산 중개가 성사되면 중개수수료를 지불해야 합니다. 검색을 통해 수수료 비율을 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

       조금 무리한 수수료를 요구하는 부동산도 있는데, 적정선에서 협의하면 되겠습니다. 타 지역인 경우는 부동산에

       부탁을 해야 하는 경우도 생기니 너무 짜지 않게 주는 것도 하나의 요령입니다.

      - 요즘은 온라인으로도 매물을 등록할 수 있으니, 반드시 여러 곳에 홍보를 하셔야 합니다.

   10. 양도소득세

     - 낙찰 받은 부동산을 매도할 때 차익에 대한 세금입니다. 단기간에 매도하는 경우 투기로 보고 중과세를 부과함.

     - 1년 이내 매도 시 주거용 - 44%, 상가와 토지 - 55%의 양도소득세를 내야합니다.

       1년이 지나면 일반과세에 해당되어서, 번 돈의 일부를 세금을 낸다고 생각하면 됩니다.

       임대를 놓고 1년 뒤 적절한 타이밍에 매도하는 것도 한 방법이 될 수 있습니다.

     - 매도 시 양도소득세를 잘 체크해서 절세를 해야 한다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=6wv_QKbW9Z4