[부동산 경매] - 경락잔금대출

부동산 경매에 있어서, 경락잔금대출은 필수이다. 부동산은 금전적으로 부피가 큰 재테크 이기 때문에 대출이 반드시 필요하다. 이 대출을 적절하고 상황에 맞게 이용할 수 있어야 많은 수익을 낼수 있다.

 

경락잔금대출

 - 경매는 최저가의 10% 인 보증금만 있으면 누구나 참여할 수 있다. 나머지 90%는 낙찰 후 약 6주이내에 잔금을 납부하면 된다. 경매 낙찰 후 6주 이내에 납부해야 할 잔금에 대한 대출이다. 즉 경매를 잘 하기 위해서는 이 대출을 잘 활용해야 한다.

 

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1. 대출 상담사들을 활용하라.

 - 대출상담사는 대출이 이루어 지도록 낙찰자와 은행을 연결해 주는 브로커 같은 역할을 한다. 

   1.1. 대출 상담사에게 연락처를 주어라.

        ※ 낙찰 후 대출상담사(대출딜러)들이 경락잔금 대출관련하여 다가온다. 사건번호와 전화번호를 달라고 한다.

        - (금리 3.8%, 낙찰금의 80% 대출가능, 거치기간 1년 가능, 중도상환수수료 1.5%) - 이런 식으로 연락을 준다.

   1.2. 가장 좋은 조건을 선택하면 된다.

   1.3. 파트너는 많을 수록 좋다.

        - 대출상담사 들이 나누어 주는 명함도 챙겨서, 다른 물건 낙찰 시에도 이용해야 한다.

         - 보통 아파트, 빌라, 오피스텔 - 70%, 상가 - 80%, 다가구 - 60%, 토지 - 50%미만 정도 나온다.

 

2. 법무사들을 활용하라.

 - 법무사는 경매로 낙찰 후, 대출을 받을곳을 결정하면,  그 후에 나머지일들을 거의다 처리하는 역할을 한다.

  2.1. 잔급납부는 법무사에게 맡겨라

    - 보통 은행대출을 받으면, 은행을 끼고 있는 법무사가 일을 처리한다. 잔금대출의 경우 대출을 받은 후 경매자금

     외의 사용등의 금융사고를 방지하기 위하여, 은행측에서 채무자에게 함부로 대출금을 주지 않는다.

     즉 은행이 신뢰할 수 있는 법무사에게 대출 당일 대출금을 바로 지급하고, 법무사는 그 돈을 받아서 소유권 이전에

     필요한 잔금을 치루는 방식으로 일이 진행된다.

  2.2. 셀프 등기를 하지마라

    - 간혹 돈이 아까워서, 경험상 공부를 하려고 셀프로 등기를 하는 경우가 있다. 경매를 앞으로 계속 할려면 물리적,

      정신적으로 낭비이다. 특히 지방이나 먼 거리 물건의 지방 법원등기소에 직접 가서 개인이 직접 소유권이전을 하는 

      것을 경험상 비효율 적이다.

  2.3. 사람을 돈 주고 이용할 줄 모르면, 절대 큰 돈을 벌지 못한다.

     - 개인은 경락잔금대출 과정에서 별도의 필요한 행위가 없다. 은행이 대출해주고, 그 대출금을 법무사가 받아서

       경매 법원에 납부하고, 소유권이전 등기를 해주기 때문에 개인 입장에서 해야 할 일이 없다.

     - 일부 대출딜러를 이용하면 그에 대한 비용이 발생한다며 불편하게 생각하는데, 비용은 고작 10 ~ 20만원

       수준이다. 잔급납부를 해주고, 소유권이전등기, 인도명령 신청까지 해주는 것을 생각하면 적당한 인건비라고

       생각하는 것이 현명하다.

 

3. 대출에 대한 두려움을 없애라

   3.1. 대출에 대한 이자만 내면 된다.                

   3.2. 은행 대출은 진정한 파트너 이다.

   3.3. 나에게 수익이 남는 대출만 해라

  ※ 대출은 수익률을 극대화해주는 파트너이다. 대출에 대한 부정적인 이미지를 버려라

 

4.  대출을 이용한 수익률 비교

         - 낙찰가의 70% 대출, 금리 3.5% vs 낙찰가의 80% 대출, 금리 4.5%

※ 금리 차이가 너무 많이 나지않으면 대출을 많이 받아서 하고, 나머지 투자금은 다른 좋을 물건에 재 투자하는

   것이 좋은 방법이다.

   결론은 금리가 조금 높더라도 대출을 최대한 많이 받는 것이 유리하다. 경매 투자의 핵심입니다.

 

5. 대출활용 TIP

   5.1. 대출은 가능한 많이 받는게 유리하다.

   5.2. 포기하지 말고 최저 금리를 찾아라.

   5.3. 거치기간이 길면 길수록 좋다.

   - 거치기간은 대출을 받은 후  원금을 제외하고, 이자만 내는 기간이다. 보통 1 ~ 3년으로 책정되나, 

     이자를 3년만 계속내면, 원금은 경매물건을 매도할때 원금은 정리하고, 계속 이자만 내도록 하는것이

     자금회전과 수익률을 높이는데 도움이 된다.

   5.4. 중도상환 수수료도 체크해라.

   - 월세로 놓게되면 상관이 없으나, 전세를 놓게 되면, 세입자가 대출금을 상환하는 조건으로

     전세를 들어오려고 한다.

 

 

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https://www.youtube.com/watch?v=gAmoRVqE3vk

https://www.youtube.com/watch?v=NLhSnGevWHk

 

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6. 경락잔금 대출을 해주는 이유

 - 부동산에 대한 담보대출이지만 특수성이 존재한다.

 - 담보대출의 성격을 띠면서, 소유권 이전에 필요한 잔금을 위한 대출이다.

 - 일반적인 담보대출은 채무자가 빌린 돈을 마응대로 사용한다. 하지만 경락잔금대출은 부동산을 담보로 받지만

   소유권 이전하는데 모든 대출금이 들어간다.

 - 경락잔금으로 받은 대출은 금융사고가 발생하지 않도록 은행에서 법무사를 통해 잔금 납부처리를 한다.

https://www.youtube.com/watch?v=y-rXrvE4zDQ

 

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7. 경락잔금대출 고려사항 핵심정리

 1. 대출은 최대한 많이 받는다.

 2. 이자만 내는 기간을 최대한 길게 한다.

 3. 대출원금은 부동산을 매도할 때 상환한다.

 4. 좋은 조건을 찾기 위해 최대한 많은 곳을 알아본다.

 5. 나의 투자금과 대출 가능 금액을 고려해서 입찰한다.

 6. 대출에 대한 막연한 두려움을 없애고 강한 마인드를 가져라.

 

https://www.youtube.com/watch?v=aKyXx5RSwR8

 

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8. 경락잔금대출 가능할까요?

 - 경매 물건 알아보고 있는 중인데, 낙찰받으면 경락잔금대출 얼마나 나올까요?

 - 규제지역인데 낙찰받으면 경락잔금대출 가능할까요?

 - 현재 아파트 하나, 빌라 하나 보유 중인데, 낙차받으면 경락잔금대출 문제 없을까요?

 - 주담보 대출이 있는 상태인데, 낙찰 받으면 경락잔금대출 받을 수 있을까요?

 ▶ 경락잔금대출 문의에 대한 답변

  1. 낙찰받기 - 소액이라도 낙찰받아 보시면 대출 질문이 해결

   - 낙찰 받지 않으면 누구도 정확하게 알려주지 않습니다. 누구든 돈이 되어야 정보를 줍니다. 낙찰을 받아야 대출 가능 금액을 알려주고,

     낙찰자는 여러 군데에서 대출 받을 곳을 정하면 됩니다. 그래야 대출 상담사들도 자기에게 수수료가 떨어진다는 것을 누구보다

     잘 알고 있습니다.

  2. 다양한 조건 - 낙찰 전에는 알기 힘듬 / 낙찰 후 조회 가능

   - 현재 제가 1가구 2주택인데 경락잔금대출 가능할까요?

   - 상가만 하나 가지고 있는데 얼마나 나올까요?

   - 비 규제 지역이면 괜찮죠?

   - 전세자금 대출이 있는데 어떡하죠?

  ※ 낙찰 받으면 대출상담사 들이 낙찰자의 신분증을 받아서 신용 조회도 해보고 해당 금융사에서 체크를 합니다.

     그러면 정확한 대출 가능 유무와 금액이 나옵니다. 따라서 낙찰 전에 자기 상황에 맞는 대출금을 정확히 알기는

     어렵습니다.

  3. 대출상담사 이용 - 대출상담사를 적극 활용 - 상부상조하는 셈

   - (경락잔금)대출은 대출상담사가 가장 잘 알고 있습니다. 왜냐하면 그게 그분들의 직업이니까요. 대출상담사들은 다양한 대출상품을

     팔기 위해 기본적으로 잘 나오는 대출을 알고 있어야 합니다. 그래서 낙찰 받으면 대출상담사들의 명함이 필수인거죠.

     그리고 여러 번의 경매를 통해 각 지역의 대출상담사를 잘 알아두세요. 낙찰 전에 경락잔금대출 가능 유무가 굼금하시다면 각 지역의

     대출상담사에게 물어보는 것이 최고입니다. 그래서 각 지역에 입찰을 가면, 패찰하더라도 대출 상담사의 명함을 챙겨오세요.

     나중에 전화해서 정보를 얻을 일이 꼭 생깁니다. 대출은 대출상담사에게 이것이 진리입니다.

  4. 그 외 대출 - 경락잔금대출에 너무 얽매이지 말고 다른 대출 활용

   - 낙찰을 받으면 경락잔금대출이 가능합니다. 경락잔금대출은 또 다른 대출 상품이기 때문에 대출 금액도 높고 낙찰받은

     물건을 담보로 하기에 어렵지 않게 대출을 받을 수 있습니다. 그래서 간혹 경락잔금대출에만 기대시는 분들이 있는데

     그럴 필요는 없습니다. 경락잔금대출로 금액이 부족하면 다른 대출을 이용하면 됩니다. 물론 금리나 다른 조건이

     경락잔금대출 보다는 좋지 않을 수 있지만 나의 수익률을 마이너스로 바꾸지는 못합니다.

     신용대출, 주택담보대출, 생활자금대출 등등 찾아보면 많습니다. 저도 부족한 금액은 카카오뱅크 신용대출을 이용했었습니다.

     금리나 조건도 나쁘지 않습니다. 다른 대출을 이용하더라도 수익률을 지키면 됩니다.

https://www.youtube.com/watch?v=qP5Qz3crVeY

 

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